Succession immobilière : toutes les démarches pour transmettre ou hériter d’un bien

Hériter d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain ne se résume pas à signer trois papiers chez le notaire. La succession immobilière mêle droit civil, fiscalité, parfois indivision compliquée entre frères et sœurs, et toujours un calendrier serré. Six mois pour déposer la déclaration fiscale, quatre mois pour publier l’attestation immobilière, dix ans avant que le silence d’un héritier devienne une renonciation tacite. Chaque étape compte, et chacune peut se transformer en piège quand on l’aborde au feeling.

Ce guide reprend l’intégralité des démarches à connaître pour un bien immobilier transmis par succession, depuis la déclaration du décès jusqu’à la vente ou au partage final. Les chiffres cités (barèmes, abattements, plafonds 2025-2026) proviennent du Code général des impôts et des barèmes diffusés par Bercy. On a volontairement mis l’accent sur les questions qui reviennent à chaque dossier dans notre région de l’Oise : crédit immobilier en cours, indivision familiale, vente d’une maison reçue en héritage.

Les premières démarches après le décès du propriétaire

La succession s’ouvre juridiquement le jour du décès. Avant même de penser au notaire, deux formalités passent en priorité.

Déclarer le décès en mairie sous 24 heures

L’acte de décès s’obtient à la mairie du lieu du décès, dans les 24 heures. C’est le document de base : sans lui, rien ne s’ouvre. Il faut généralement plusieurs originaux (entre cinq et dix copies), car les banques, les compagnies d’assurance, la caisse de retraite et le notaire vont tous en réclamer un.

Un conseil de terrain : demandez tout de suite une dizaine d’originaux à la mairie. Repasser deux fois, c’est perdre une journée à chaque fois.

Prévenir le notaire et les organismes financiers

Le notaire choisi est libre. Les héritiers peuvent reprendre celui qui avait rédigé le testament, ou en choisir un nouveau près de chez eux. Dans l’Oise, on travaille souvent avec un confrère de Compiègne ou de Senlis quand le bien immobilier s’y trouve, ce qui simplifie la coordination avec le Service de la publicité foncière local.

En parallèle, les banques du défunt doivent être prévenues rapidement. Les comptes sont bloqués (sauf les frais d’obsèques, qui peuvent être réglés dans la limite de 5 000 € par anticipation depuis la loi du 13 juin 2013). La caisse de retraite et la Sécurité sociale doivent aussi être averties pour éviter les versements indus qu’il faudrait rembourser ensuite.

L’acte de notoriété : prouver sa qualité d’héritier

Premier acte officiel rédigé par le notaire, l’acte de notoriété établit la liste des héritiers et précise leurs droits respectifs. Sans lui, impossible de débloquer le moindre compte ou de toucher au bien immobilier.

Les documents à rassembler

Le notaire a besoin d’un dossier solide pour identifier la famille :

• livret de famille du défunt,
• contrat de mariage ou pacte civil de solidarité,
• jugement de divorce ou de séparation,
• actes de naissance des héritiers,
• copie du titre de propriété du bien immobilier concerné,
• relevés bancaires des trois derniers mois,
• contrats d’assurance-vie.

Quand la famille est éclatée ou que l’arbre généalogique se perd dans les générations, un généalogiste peut être mandaté. Ses honoraires sont prélevés sur l’actif successoral, en pourcentage des parts retrouvées.

La recherche du testament au FCDDV

Le notaire interroge systématiquement le Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV) basé à Aix-en-Provence. Ce fichier recense tous les testaments authentiques et tous les testaments olographes déposés chez un notaire en France. La consultation est facturée quelques dizaines d’euros et révèle l’existence éventuelle d’un testament que la famille ne connaissait pas. Combien de successions ont basculé au moment de cette consultation ? Beaucoup plus qu’on ne l’imagine.

Si le défunt avait gardé un testament olographe à son domicile, il faut le remettre au notaire avant l’ouverture officielle. Le notaire rédige alors un procès-verbal d’ouverture et de description du testament.

Les trois options de l’héritier face à un bien immobilier

Recevoir une succession n’est pas une obligation. Le Code civil prévoit trois choix, et ce choix doit être fait par chaque héritier individuellement.

Le délai pour se décider est officiellement de dix ans à compter du décès (article 780 du Code civil), avec un report possible quand l’héritier ignorait sa qualité. Dans les faits, n’importe quel autre héritier ou créancier peut sommer un héritier silencieux de prendre position, mais pas avant un délai minimum de quatre mois après le décès. Sans réponse dans les deux mois suivant la sommation, l’héritier est réputé accepter purement et simplement.

L’acceptation à concurrence de l’actif net se déclare au tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession. La renonciation aussi. Ces démarches sont gratuites mais doivent respecter un formalisme précis.

L’attestation immobilière, document central du transfert de propriété

C’est le document qui formalise juridiquement le passage du bien au nom des héritiers. Sans attestation immobilière publiée, impossible de vendre, impossible d’hypothéquer, impossible même de faire des travaux importants en toute sécurité juridique.

Le délai de quatre mois imposé par la loi

Le décret 55-22 du 4 janvier 1955 impose au notaire de publier l’attestation immobilière dans les quatre mois suivant sa saisine. Ce délai démarre quand le notaire reçoit officiellement le dossier des héritiers, pas le jour du décès. Une exception existe : si un acte de partage est publié dans les dix mois du décès, l’attestation immobilière séparée n’est pas obligatoire.

Publication au Service de la publicité foncière

L’attestation est transmise au Service de la publicité foncière (SPF) du département où se situe le bien. Pour les biens situés dans l’Oise, c’est le SPF de Beauvais ou de Compiègne selon l’arrondissement. La publication rend la mutation opposable aux tiers. Une taxe de publicité foncière s’applique : elle représente environ 0,71 % de la valeur du bien immobilier, plus une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.

À partir du moment où l’attestation est publiée, le bien apparaît au nom des héritiers sur le fichier immobilier et sur les avis de taxe foncière à venir.

L’évaluation du bien et l’inventaire patrimonial complet

Avant tout calcul de droits, il faut chiffrer ce qui compose la succession. Le notaire dresse soit un simple état du patrimoine, soit un inventaire en bonne et due forme quand des héritiers mineurs ou protégés sont concernés.

Évaluer le bien immobilier au juste prix

Sous-évaluer le bien, c’est s’exposer à un redressement de l’administration fiscale. La surévaluer, c’est payer trop de droits. Le notaire propose souvent une estimation, mais rien n’interdit de la compléter par un avis indépendant. Plusieurs options se présentent :

• estimation par un agent immobilier local (gratuite),
• expertise par un expert immobilier agréé (entre 250 € et 800 € selon le bien),
• comparaison avec les bases Patrim et DVF (Demandes de valeurs foncières), accessibles gratuitement.

L’évaluation retenue figure dans la déclaration de succession. Elle deviendra la valeur de référence pour calculer une éventuelle plus-value en cas de revente future. Autant dire qu’elle mérite d’être travaillée.

Le passif : dettes, impôts, crédit immobilier en cours

L’actif brut, ce sont les biens. Le passif, ce sont les dettes. L’écart entre les deux donne l’actif net taxable. Les dettes prises en compte couvrent :

• les crédits en cours, y compris le crédit immobilier du bien transmis,
• les impôts dus (taxe foncière, taxe d’habitation, impôt sur le revenu non payé),
• les factures du dernier trimestre,
• les frais d’obsèques dans la limite de 1 500 €.

Le cas du crédit immobilier mérite une parenthèse. Quand le défunt avait souscrit une assurance emprunteur (et c’est presque toujours le cas), le décès déclenche le remboursement du capital restant dû par l’assureur. Le bien arrive donc aux héritiers libre de dette. Vérifier la couverture exacte de l’assurance (totale, partielle, en pourcentage) est l’un des premiers réflexes à avoir.

Le notaire consulte aussi le fichier FICOBA pour recenser tous les comptes bancaires ouverts au nom du défunt, et le FICOVIE pour les contrats d’assurance-vie. Ces consultations sont systématiques.

La déclaration de succession et le paiement des droits

Voilà la partie qui fait souvent peur. À tort dans la majorité des cas : six successions sur dix ne donnent lieu à aucun droit à payer, grâce aux abattements.

Le délai de six mois, sanctionné lourdement

La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès (un an si le défunt résidait à l’étranger). Le paiement des droits suit. Tout retard se paye cher :

• 0,20 % d’intérêts par mois à partir du 7e mois,
• majoration de 10 % à partir du 13e mois,
• jusqu’à 40 % en cas d’absence de déclaration après mise en demeure des services fiscaux.

Quand la succession comprend un bien immobilier difficile à vendre rapidement pour payer les droits, on peut demander un paiement différé ou fractionné. Le différé s’étale sur cinq ans, le fractionné jusqu’à dix ans pour les biens nus-propriétaires. Des intérêts s’appliquent, mais ils restent inférieurs à ceux d’un crédit bancaire.

Les abattements personnels selon le lien de parenté

L’abattement vient en déduction de la part taxable. Il dépend du lien avec le défunt :

Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession. Une nuance qui peut surprendre : sans testament, le partenaire de PACS n’hérite légalement de rien, contrairement à l’époux. Pour lui transmettre un bien immobilier, un testament reste obligatoire.

Le barème progressif des droits

Pour un enfant ou un parent en ligne directe, le barème s’applique par tranches après abattement :

Pour les frères et sœurs, deux taux uniquement : 35 % jusqu’à 24 430 €, 45 % au-delà. Pour les parents jusqu’au 4e degré, 55 %. Pour tout autre bénéficiaire (un ami, un voisin, un neveu lointain), c’est 60 %. Un appartement légué à un ami passe donc presque entièrement à l’État, ce qui mérite réflexion au moment de rédiger un testament.

Les exonérations spécifiques au bien immobilier

Quelques cas particuliers méritent l’attention. Les biens immobiliers situés en Corse bénéficient d’une exonération partielle (50 % de la valeur) jusqu’au 31 décembre 2027. Les monuments historiques classés sont totalement exonérés sous conditions de convention avec l’État. Les forêts et bois bénéficient d’un abattement de 75 % sous engagement d’exploitation durable.

Depuis février 2025, un dispositif temporaire permet de donner jusqu’à 100 000 € à un enfant ou petit-enfant pour acheter sa résidence principale, en exonération de droits de mutation. Plafond global de 300 000 € par bénéficiaire toutes donations confondues. La mesure court jusqu’au 31 décembre 2026.

Indivision ou partage : que faire du bien immobilier hérité ?

À compter du décès, les héritiers se retrouvent automatiquement en indivision sur le bien immobilier. Tant que personne ne demande le partage, cette situation peut durer. Mais elle n’est pas confortable à long terme.

Rester en indivision avec une convention

Sans convention, l’indivision suit les règles par défaut du Code civil. Les décisions courantes (paiement des taxes, petits travaux) se prennent à la majorité des deux tiers. Les actes graves (vente, hypothèque, gros travaux) exigent l’unanimité. Autant dire qu’à trois ou quatre héritiers, un seul bloque tout.

Une convention d’indivision notariée corrige ces blocages. Elle peut désigner un gérant, organiser la répartition des charges et des loyers (si le bien est mis en location), prévoir un droit de préemption entre indivisaires. Elle se conclut pour cinq ans renouvelables.

Le partage amiable, solution la plus fréquente

Si tous les héritiers sont d’accord sur la valeur et la répartition, le partage amiable se règle chez le notaire en quelques mois. Trois options se présentent :

• attribution du bien à un seul héritier qui rachète les parts des autres (soulte),
• vente du bien et partage du prix entre héritiers,
• attribution séparée de biens différents (un héritier prend la maison, l’autre prend les comptes bancaires).

L’acte de partage est facturé sur la valeur des biens partagés. Il faut prévoir 2,5 % de droits de partage, plus les émoluments du notaire et la TVA. À noter que depuis le 1er janvier 2022, les héritiers en ligne directe et le conjoint survivant bénéficient d’un taux réduit à 1,1 %.

Le partage judiciaire en cas de désaccord

Quand un héritier refuse le partage proposé, refuse de vendre, ou conteste la valeur, le seul recours reste le tribunal judiciaire. La procédure dure souvent deux à quatre ans. Elle coûte cher (avocats, expertises judiciaires, frais d’enchères si vente forcée du bien) et laisse des cicatrices familiales durables. Avant d’en arriver là, une médiation chez un notaire ou un médiateur familial permet souvent de débloquer la situation à moindres frais.

Les frais de notaire pour une succession immobilière

Le coût total d’une succession immobilière dépend du nombre d’actes nécessaires, de la valeur du bien et de la complexité du dossier. On peut décomposer la facture en trois grandes parties.

Les émoluments du notaire, fixés par décret

Les émoluments sont les honoraires réglementés. Ils suivent un barème dégressif par tranches sur la valeur du bien :

Pour une attestation immobilière sur un bien de 250 000 €, on tourne autour de 1 800 € HT d’émoluments. Pour un acte de partage du même bien, comptez environ 4 000 € HT.

Les droits et taxes

Au-delà des émoluments, plusieurs droits et taxes s’ajoutent :

• droits de succession (selon le barème vu plus haut),
• taxe de publicité foncière (0,71 % du bien immobilier),
• contribution de sécurité immobilière (0,10 %),
• TVA à 20 % sur les émoluments du notaire,
• éventuels frais de généalogiste (pourcentage des parts retrouvées).

Estimer le coût global

Sur une succession comprenant une maison de 200 000 € transmise à deux enfants, on arrive grosso modo à : 4 000 à 6 000 € de frais de notaire (acte de notoriété + attestation immobilière + déclaration de succession), 1 600 € de taxes de publicité foncière, et zéro droits de succession (les 100 000 € d’abattement par enfant couvrent largement la part de chacun). Pour une transmission entre frères et sœurs, ou avec un héritier éloigné, la facture grimpe vite.

Cas particuliers à anticiper

Certaines situations sortent du schéma standard et méritent une attention spécifique dès l’ouverture de la succession.

Succession internationale ou bien à l’étranger

Si le défunt résidait à l’étranger, ou si le bien immobilier se trouve hors de France, le règlement européen 650/2012 s’applique. La loi du dernier domicile du défunt régit en principe l’ensemble de la succession, mais le défunt peut avoir choisi sa loi nationale par testament. La fiscalité, elle, reste celle du pays où se trouve le bien. Une convention fiscale bilatérale peut éviter la double imposition.

Héritier mineur ou majeur protégé

Quand un mineur ou un adulte sous tutelle figure parmi les héritiers, le conseil de famille ou le juge des tutelles doit valider les décisions importantes. L’acceptation pure et simple devient impossible : seule l’acceptation à concurrence de l’actif net est autorisée, pour protéger le patrimoine personnel du mineur. La vente du bien immobilier hérité nécessite l’autorisation du juge.

Bien immobilier en location au moment du décès

Si le défunt louait un bien, les baux en cours se poursuivent automatiquement. Les loyers sont versés sur le compte de l’indivision et répartis entre héritiers au prorata de leurs parts. La gestion locative continue : changement de locataire, travaux, révision de loyer relèvent désormais des indivisaires.

Plus-value en cas de revente du bien hérité

La revente d’un bien immobilier reçu par succession entre dans le régime classique de la plus-value immobilière. Mais le calcul part de la valeur retenue dans la déclaration de succession, pas du prix d’achat initial par le défunt. Concrètement, plus la valeur déclarée est élevée, moins la plus-value imposable sera importante à la revente. Cette mécanique mérite d’être anticipée au moment de la déclaration.

Combien de temps prend une succession immobilière ?

Il n’existe pas de durée standard. Une succession simple (un seul enfant, un seul bien, pas de dette) se règle parfois en quatre à six mois. Une succession moyenne (plusieurs héritiers, un bien immobilier à évaluer) demande huit à douze mois. Quand un partage judiciaire devient nécessaire, on dépasse facilement les trois ans.

Quelques jalons utiles à retenir :

• 24 heures : déclaration du décès en mairie,
• 1 à 3 semaines : acte de notoriété chez le notaire,
• 4 mois : publication de l’attestation immobilière,
• 6 mois : déclaration de succession et paiement des droits,
• 10 mois : délai pour publier un partage et se dispenser de l’attestation immobilière séparée,
• 4 mois minimum : avant qu’un héritier puisse être sommé d’opter,
• 10 ans : délai maximum pour accepter ou renoncer à une succession.

FAQ : succession immobilière démarches

Régler une succession immobilière demande de la méthode et un notaire à qui on peut poser toutes ses questions sans complexe. Le calendrier légal (six mois pour la déclaration fiscale, quatre mois pour l’attestation) ne se négocie pas, mais il laisse de la marge à condition de s’y prendre tôt. Le vrai écueil reste familial avant d’être administratif : quand l’indivision s’installe sans convention, le moindre désaccord paralyse tout. Mieux vaut une discussion franche autour de la table de cuisine deux semaines après le décès qu’un dossier judiciaire trois ans plus tard.